고시원이 수익형 부동산으로 주목받고 있습니다.
소액으로 시작할 수 있고, 수익률도 나쁘지 않다는 장점이 있지만, 세금 구조를 정확히 이해하지 못하고 접근하면 낭패를 볼 수 있습니다.
특히 양도소득세와 취득세는 고시원의 ‘건축물 용도’와 ‘실제 사용 방식’에 따라 과세 방식이 크게 달라지므로 사전에 반드시 체크해야 합니다.
이번 글에서는 고시원 투자 시 반드시 알아야 할 양도소득세·취득세 구조와, 주의할 포인트를 알아보겠습니다.
1. 고시원, 건축법상 주택이 아니다
고시원은 흔히 1인 거주 공간으로 인식되지만, 건축법상 ‘주택’이 아닙니다.
법적으로는 ‘다중생활시설’로 분류되며, 건축물대장상에서는 대개 ‘근린생활시설’로 등록되어 있습니다.
고시원의 법적 분류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 건축법상 분류 | 다중생활시설 (공동 취사·위생 공간을 가진 숙박형 구조) |
| 건축물대장상 용도 | 근린생활시설 (제2종 근생에 해당하는 경우가 많음) |
| 주택법상 지위 | 주택이 아님 (주택법에서 말하는 공동주택, 단독주택 등 해당 없음) |
고시원은 내부에 여러 개의 작은 방이 있고, 간이 취사시설이나 샤워실이 설치된 경우도 많지만,
구조상으로 독립적인 생활공간으로 보기 어렵고, 공동 공간의 비중이 크기 때문에
건축법에서는 주택이 아닌 ‘숙박 기능을 가진 상업시설’로 구분합니다.
이러한 구분은 세법에서도 기초자료로 활용되는 ‘건축물대장 용도’에 영향을 주며,
취득세나 양도소득세 산정 시 출발점이 됩니다.
다만, 이후 설명할 양도소득세에서는 실제 사용 용도가 주거용인지 여부도 함께 판단되므로,
건축법상 ‘주택이 아니다’는 사실이 항상 세법상 비주택으로 이어지는 것은 아닙니다.
그럼에도 불구하고, 법적인 출발점은 분명히 ‘주택이 아닌 근린생활시설’이라는 점은 투자 판단에서 반드시 인지해야 할 부분입니다.
2. 취득세는 건축물 용도 기준
고시원을 취득할 때 적용되는 취득세율은 건축물대장에 등록된 ‘용도’에 따라 결정됩니다.
즉, 고시원이 건축법상 주택이 아닌 ‘근린생활시설’로 되어 있다면, 이는 비주거용 건축물로 간주되어 주택 취득세율이 아닌 일반 취득세율이 적용됩니다.
현재 고시원으로 영업을 하고있어서 주택의 요건을 갖추었어도 취득시는 비주거용 건물로 취득하게 됩니다.
고시원 취득 시 적용 세율
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 총세율 |
|---|---|---|---|---|
| 취득가액 6억 이하 | 4.0% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 취득가액 6억 초과 | 6.0% | 0.6% | 0.2% | 6.8% |
- 주택 취득세와 달리 다주택 중과 여부와 무관하게 고정 세율 적용
- 조정대상지역 여부도 영향을 주지 않음
- 세대 수 산정 대상이 아니므로 주택 수와 관계 없이 비주거 세율 고정
주의할 점
- 주택 감면 혜택 적용 불가
고시원은 ‘주택’이 아니기 때문에, 생애최초 주택 감면, 1주택자 감면, 신혼부부 혜택 등 어떠한 주택 관련 감면도 적용되지 않습니다. - 건축물대장 기준이 우선
실제로 거주 목적으로 사용하더라도, 건축물대장에 ‘근린생활시설’로 기재되어 있다면 무조건 비주택 취득세율이 적용됩니다. - 추후 양도소득세와 연결
취득 시에는 비주택으로 처리되더라도, 보유·양도 기간 중 실제 주거용으로 사용된 것이 입증되면 세법상 ‘주택’으로 전환되어 양도소득세에 영향을 줄 수 있습니다.
즉, 고시원은 취득세 단계에서는 무조건 비주택으로 시작하지만,
이후 실제 운영 방식에 따라 세법상 해석이 달라질 수 있으므로,
처음부터 취득 목적과 사용계획을 명확히 세워두는 것이 중요합니다.
3. 양도소득세는 실제 사용 용도 기준
고시원의 양도소득세는 단순히 건축물대장에 적힌 용도만으로 결정되지 않습니다.
세법에서는 ‘실제 사용 용도’, 즉 해당 고시원이 주거용으로 사용되었는지 여부에 따라 과세 방식이 완전히 달라집니다.
「소득세법」 제88조 제1항 제7호
“주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.”
기본 원칙
| 구분 | 실제 사용 용도 | 세법상 분류 | 과세 방식 |
|---|---|---|---|
| 상업용 (단기 숙박·사무 등) | 비주거용 | 비주택 | 일반세율 |
| 주거용 (장기 임대·전입신고 등) | 주거용 | 주택 | 다주택자 중과 등 가능 |
양도소득세율 구조
- 비주택으로 간주될 경우
- 기본세율: 6% ~ 45%
- 지방소득세: 산출세액의 10%
- 1세대 1주택 비과세 대상 아님
- 장기보유특별공제 적용 불가 또는 제한적
- 주택으로 간주될 경우
- 조정대상지역 내 다주택자라면 중과 대상
- 3주택 이상 보유 시:
→ 기본세율 + 30%포인트 중과
→ 최고세율 75% (45% + 30%) + 지방세 - 2주택자: 20%포인트 중과 가능
- 1세대 1주택 요건 충족 시라도, 고시원이 주택으로 판단되면 비과세 적용이 배제될 수 있음
주거용으로 간주되는 사례
다음과 같은 조건이 충족되면, 고시원이라도 세법상 ‘주택’으로 간주됩니다:
- 임차인이 전입신고를 하고 실거주
- 장기 임대 계약을 통한 거주 공간 제공
- 각 방에 독립된 주방/욕실/화장실 설비가 있음
- 공용이 아닌 실질적 독립생활 가능 구조
- 전기, 수도 등 개별 사용량 확인 가능
불리한 사례 주의
투자자가 주택 수를 줄이기 위해 고시원을 활용하는 경우,
실제 주거용으로 운용된 사실이 드러나면 주택 수에 포함되어 중과 대상이 될 수 있습니다.
또한, 양도 직전에 일부 세무 조정을 위해 ‘비주거용처럼 꾸민다’ 하더라도,
과거 임대계약서, 전입기록, 전기료 내역 등에서 주거 사실이 확인되면 역추징 가능성도 있습니다.
요약
- 취득세는 대장 기준, 양도소득세는 사용 실태 기준
- 주거용으로 사용하면 고시원도 주택으로 간주될 수 있고,
이 경우 다주택 중과, 장특공제 제한, 비과세 배제 등 세부담이 커질 수 있습니다 - 양도 전에는 반드시 세무전문가와의 상담을 통해
주택 여부 판단과 대응 방안을 명확히 정리해 두는 것이 필요합니다.
4. 고시원을 주택으로 간주할 수 있는 사례
고시원이 건축법상으로는 ‘근린생활시설’로 분류되어 있지만,
세법에서는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 간주될 수 있습니다.
문제는 단순히 외형이나 용도구분만으로 결정되는 것이 아니라,
실제 임대 형태, 거주 구조, 임차인의 생활 양태까지 종합적으로 고려된다는 점입니다.
고시원이 주택으로 간주되는 주요 조건
| 항목 | 주택으로 간주되는 판단 기준 |
|---|---|
| 전입신고 | 임차인이 해당 고시원 주소지로 전입신고한 경우 |
| 임대 기간 | 단기 숙박이 아닌, 장기 임대 계약 체결 (6개월~1년 이상) |
| 시설 구조 | 개별 호실에 욕실, 화장실, 간이 주방 등 독립된 설비 보유 |
| 공과금 관리 | 전기, 수도 등이 개별 계량되어 있고, 실 사용 내역이 존재 |
| 주거 목적 | 고시원 광고나 운영 방식이 ‘거주 목적’ 위주로 안내되는 경우 |
실무상 세무서에서 확인하는 서류 예시
세무조사 또는 양도세 신고 시 다음과 같은 자료를 통해 주택 여부를 판단합니다
- 임대차계약서: 거주 목적 여부, 계약기간 명시 여부
- 전입세대 열람내역: 실제 거주 여부 확인
- 공과금 납부내역: 개인별 계량기 및 납부기록
- 사업자등록 상태: 숙박업인지, 임대업인지
- 포털 또는 블로그 운영 방식: ‘장기거주 환영’ 등 문구
→ 이 자료들에서 주거 실태가 인정되면 고시원도 주택으로 간주되어
양도소득세 중과나 1세대 1주택 비과세 제외 등 세무상 불이익을 받을 수 있습니다.
주의해야 할 사례
- 고시원 운영자가 사업자등록을 ‘숙박업’이 아닌 ‘임대업’으로 해둔 경우
- 각 호실이 오피스텔처럼 설계되어 독립적 생활이 가능한 구조인 경우
- 다수의 임차인이 수년간 전입신고하고 실제 거주한 기록이 남아있는 경우
→ 이럴 경우 세무서에서 사실상 주택으로 판단할 가능성이 높으며, 기존에 비주택이라고 판단하고 세무계획을 세웠다면 양도 시 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.
고시원이 법적으로 주택이 아니라고 하더라도,
‘주거 용도’로 사용된 사실이 입증되면 세법상 주택으로 분류되는 사례는 매우 흔합니다.
특히 양도 전후에 갑작스런 용도 변경을 시도할 경우 오히려 의심을 받을 수 있으니,
처음부터 어떤 용도로 운영할 것인지 분명하게 정하고, 그에 따른 절세 전략을 세워야 합니다.
5. 절세 전략과 주의사항
고시원은 법적으로는 비주택이지만, 실제 운용 방식에 따라 세법상 주택으로 간주될 수 있기 때문에
투자자는 ‘건축물의 형식’과 ‘실제 사용 실태’를 모두 고려한 절세 전략을 세워야 합니다.
특히 고시원은 취득세 단계에서는 무조건 비주택,
양도세 단계에서는 주거용 여부에 따라 과세가 달라지는 이중적 구조이기 때문에
사전에 방향성을 명확히 정해두는 것이 핵심입니다.
전략 1. 상업용 유지 시 – ‘비주택’으로 끝까지 유지
- 취득 당시부터 명확한 상업 목적 운영
- 사업자등록 시 숙박업 또는 단기 임대업 등록
- 포털·블로그·부동산 광고에서도 ‘단기 숙박’ 위주로 운영
- 임대계약서도 단기계약 중심으로 관리
- 전입신고 유도하지 않기
- 공과금은 일괄 관리 (개별 계량기 피하기)
- 장기임대·실거주로 보일 만한 정황 제거
- 욕실·주방 등 독립된 주거 설비는 최소화
- 주택으로 오해받을 만한 홍보 문구 배제
→ 이런 방식으로 운영하면 양도세 계산 시 주택 수에 포함되지 않고, 중과세도 피할 수 있습니다.
전략 2. 주거용 활용 시 – 주택으로 인정받을 준비를 철저히
- 주택으로 인정받아 1세대 1주택 비과세 전략
- 장기보유 후 실거주 요건 충족 시 비과세 가능성 있음
- 단, 실제 거주 요건과 2년 보유요건 반드시 체크
- 고시원을 향후 다세대주택 등으로 리모델링 고려
- 향후 용도변경 또는 리모델링 계획이 있다면 주택으로 인정받는 것이 유리할 수 있음
→ 이 경우는 반대로, 취득 단계에서 감면이 없더라도 양도 단계에서 이익을 극대화할 수 있습니다.
주의사항 정리
| 항목 | 주의 포인트 |
|---|---|
| 임차인 전입신고 | 실제 주거로 판단될 수 있으므로 계약 단계에서 명확히 조정 필요 |
| 홍보 문구 | ‘장기거주 환영’, ‘풀옵션 1인실’ 등 문구는 주거용 의심 유발 |
| 공과금 정산 방식 | 개별 계량기 설치 시, 주거용 판단 근거가 됨 |
| 임대 기간 | 1년 이상 장기계약 다수 존재 시, 주택으로 간주될 수 있음 |
| 임대 목적 | ‘주거’ 목적이 명확할 경우 주택으로 취급 가능성 매우 높음 |
결국 중요한 것은 처음부터 전략을 확실히 세우고, 그에 따라 취득부터 양도까지 일관된 운영 기록을 남기는 것입니다.
상업용이면 끝까지 상업용, 주거용이면 그에 맞는 조건 충족 — 이 원칙이 흔들리면, 예상치 못한 세금이 부과될 수 있습니다.
6. 고시원 투자 체크리스트
고시원은 일반 주택과는 전혀 다른 법적 구조와 과세 체계를 가지고 있습니다.
따라서 단순히 “작은 돈으로 수익형 부동산”이라는 관점에서 접근하면 위험할 수 있습니다.
아래의 항목을 사전에 꼼꼼히 확인하고, 취득부터 양도까지의 세무 흐름을 전체적으로 설계하는 것이 안전한 투자로 이어집니다.
투자 전 체크리스트
| 항목 | 체크 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 건축물 용도 | 건축물대장상 근린생활시설로 등록되어 있는지 확인 | 주택으로 변경된 경우는 취득세·양도세 모두 달라짐 |
| 취득 목적 | 상업용(비주거) or 주거용(장기 임대) 명확히 설정 | 이후 세무 해석의 핵심 기준 |
| 세금 시뮬레이션 | 취득세·양도세 예상액 사전 계산 | 건축물 용도별 세율 적용 여부 확인 필수 |
| 임대 형태 계획 | 장기 임대 vs 단기 숙박 | 전입신고 여부, 계약기간, 운영방식에 따라 주택 간주 여부 결정됨 |
| 홍보·운영 방식 | ‘주거용’ 느낌의 문구나 구조 피할 것 | 장기거주 유도 시 세무상 주택으로 간주될 수 있음 |
| 시설 구조 | 각 호실에 욕실·주방 등 독립 설비 여부 확인 | 독립 구조가 강할수록 주거용 판단 가능성 높음 |
| 공과금 처리 | 개별 계량기 여부, 임차인 실사용량 관리 여부 | 개별 정산은 주거용 증빙이 될 수 있음 |
| 사업자등록 업종 | 숙박업 vs 임대업 여부 체크 | 세무상 성격 판단 기준이 됨 |
고시원은 제대로만 운용하면 안정적인 수익을 올릴 수 있는 부동산이지만, 세법이 ‘건축물의 외형’이 아닌 ‘실제 사용 실태’를 기준으로 판단한다는 점을 절대 잊지 말아야 합니다.
확실한 계획과 전략 없는 고시원 투자는, 되레 예상치 못한 중과세와 비과세 배제로 이어질 수 있다는 것을 항상 염두에 두셔야 합니다.